Liebe Leser,

bei TraderFox haben wir in den letzten Wochen und Monaten immer wieder kommuniziert, dass wir von einem anhaltenden Immobilien-Boom in den USA ausgehen. Allerdings sind Hausbauer-Aktien zwischenzeitlich von Technologie-Aktien outperformt worden, da wochenlange Konsolidierungen eingelegt wurden. Außerdem wurde der Immobilien-Markt in den Nachrichten deutlich weniger debattiert als noch vor einigen Monaten. Die stark gestiegenen Holzpreise, welche die Margen bei Hausbauer-Unternehmen drückten und teils sogar dazu führten, dass Hausbauer keine Aufträge mehr annahmen, haben sich wieder normalisiert. Vom ehemaligen Hoch ist der Holzpreis um über 60 % gefallen und seit Jahresanfang rentiert Holz mit einem dicken Minus von rund 30 %. 

In den letzten Wochen - trotz wenig neuen Informationen und teilweise astronomisch hohen Hauspreisen - stiegen die Hausbauer-Aktien wieder. In diesem Artikel möchte ich mich mit den Gründen, warum wir mit einer anhaltend positiven Dynamik im US-Immobilien-Sektor auf Sicht von drei bis fünf Jahren rechnen, beschäftigen. Diesbezüglich werde ich mich in den ersten Absätzen mit den Branchentreibern auseinandersetzen und daraufhin eine konkrete Aktie vorstellen, die unserer Meinung nach wie vor zu Kaufkursen notiert. Viel Spaß!

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Branchentreiber Nummer 1: Niedrige Zinsen sorgen für günstige Hypothekendarlehen

Der erste Faktor, der für einen weiterhin heißen Immobilienmarkt spricht, ist das niedrige Zinsniveau, welches auch in den kommenden Jahren anhalten dürfte. Wir gehen nicht davon aus, dass es überhaupt möglich wäre für Zentralbanken, sei es die Federal Reserve oder die Europäische Zentralbank, die Zinsen nachhaltig zu steigern. Viele Länder, wie z.B. Griechenland, Italien, aber auch die USA, sind mittlerweile zu hoch verschuldet und könnten die Zinszahlungen nicht oder nur sehr schwierig leisten. 

Außerdem stehen wir bei der Geldpolitik vor einem völlig neuen monetären Regime: Der Modern Monetary Theory (MMT). Christine Lagarde, die Chefin der EZB, hat sich bereits öffentlich für die MMT ausgesprochen. In den letzten Jahren haben sich die unterschiedlichen Zentralbanken weltweit immer mehr in die Richtung der MMT bewegt. Ein Grundbaustein der MMT ist, dass deutlich höhere Schuldenniveaus als vorher von vielen Politikern und Ökonomen angenommen wurde, akzeptiert werden können. Dies erklärt unter anderem, wieso nach wie vor eine derart expansive Geldpolitik in Europa und den USA umgesetzt wird. Die geldpolitische Entwicklung der Zentralbanken, ob man sie nun gut oder schlecht heißt, spricht für weiterhin niedrige Zinsniveaus, welche Hypothekendarlehen günstiger ausfallen lassen und damit die Immobiliennachfrage befeuern dürften. 

Die folgende Grafik zeigt die Entwicklung der Schuldenquote (Staatsschulden geteilt durch Bruttoinlandsprodukt) der USA. Die Schuldenquote hat sich in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt und liegt mittlerweile bei rund 130 %. Zinserhöhung würden für die US-amerikanische Gesellschaft nicht tragbar sein, da die Zinszahlungen der Regierung zu hoch wären und ein Großteil der Steuereinnahmen ausmachen würden.

Branchentreiber Nummer 2: Die Millenials drängen in den US-Immobilienmarkt

Die Millenials in den USA sind im Durchschnitt 30 Jahre alt. Was wenige wissen: Die Generation ist noch größer als die Generation der Baby Boomer. Die Baby Boomer gehen derzeit langsam in Rente, was bedeutet, dass sie weniger konsumieren und vermutlich auch weniger aktiv auf dem Immobilienmarkt werden. Die Millenials hingegen kommen gerade erst in das Alter, in welchem sie tendenziell das höchste Einkommen verdienen (30+ Jahre) und eine Familie aufbauen wollen. Viele Menschen kaufen in diesem Alter das erste Haus. Wir glauben, dass die Millenals als anzahlmäßig größte Generation in den USA die Nachfrage nach Immobilien weiterhin antreiben wird.

Weyerhaeuser, das Forstwirtschaftsunternehmen aus den USA, berichtet in der eigenen Investoren-Präsentation davon, dass Millenials in den USA tendenziell größere Einfamilienhäuser präferieren. Da es in den USA noch genug Baufläche gibt und die Preise in ländlichen Regionen vertretbar sind, scheint diese Aussage Sinn zu ergeben und gute Gründe zu haben. Gerade diese Präferenz dürfte sich jedoch als vorteilhaft für Hausbauer herausstellen, welche die großen Wohngemeinschaften in den USA aufstellen.

Die folgende Grafik zeigt die Größe der Generationen in den USA. Die Millenials sind gefolgt von den Baby Boomern die größte Generation und werden auch in den kommenden Jahren anzahlmäßig am größten bleiben.

Branchentreiber Nummer 3: Die hohen Ersparnisse aus der Corona-Pandemie

Im Zuge der Corona-Pandemie wurden in den USA Direkt-Zahlungen verabschiedet, welche sozusagen die Arbeitslosenhilfe darstellten. Viele Menschen aus der unteren Einkommensschicht haben im Zuge der Direkt-Zahlungen mehr Geld zur Verfügung gehabt als mit ihrem vorherigen Job. Daraus ergibt sich auch das immer noch bestehende Problem auf dem US-Arbeitsmarkt, dass es mehr offene Jobs als Arbeitslose gibt. Allerdings haben nicht nur Menschen aus der unteren Einkommensschicht die Direkt-Zahlungen bezogen, sondern auch Menschen aus der mittleren und oberen Einkommensschicht. Jene konnten in der Regel die "monatlichen Bonus-Zahlungen” sparen und waren nicht darauf angewiesen.

Die Sparrate ist im Zuge dieser Entwicklungen in den USA auf zwischenzeitlich über 30 % (April 2020) gestiegen. Für das Gesamtjahr 2020 lag die Sparrate bei rund 13 %, was deutlich über dem historischen Mittelwert von rund 6,5 % liegt. Goldman Sachs hat geschätzt, dass US-Haushalte in der Corona-Pandemie kumulativ rund 2,1 Bio. USD gespart haben. Dieses Geld dürfte zu einem großen Teil in den Immobilienmarkt fließen. Bereits heute lässt sich beobachten, dass viele Baugenehmigungen vergeben werden und Hausbauer hohe Auftragsbestände haben. 

Die folgende Grafik zeigt die Sparrate in den USA im Zeitverlauf. Es ist deutlich erkennbar, dass im Jahr 2020 die Sparrate exorbitante Höhen annahm.

Branchentreiber Nummer 4: Die neue Homeoffice-Ökonomie

Die Corona-Pandemie hatte auf viele Lebensbereiche einen riesigen Einfluss, ganz besonders jedoch auf die Arbeitswelt. Vor der Corona-Pandemie war "Work-From-Home” zwar bekannt, allerdings haben sehr wenige Menschen tatsächlich dauerhaft oder mehrere Tage die Woche von zuhause gearbeitet. Durch die Corona-Pandemie hat sich das Arbeitsleben jedoch nachhaltig verändert. Arbeitnehmer möchten von zuhause arbeiten und die Homeoffice-Kultur beibehalten. Man ist als Arbeitnehmer ortsunabhängiger, braucht keinen überfüllten Zug zur Arbeit nehmen und kann seinen eigenen Tag besser planen. 

Außerdem wird es für viele Menschen nicht mehr notwendig sein in die Stadt zu ziehen und hohe Mieten zu zahlen. Stattdessen dürften mehr Menschen und vor allem Familien sich dazu entscheiden in Vorstadt-Regionen oder sogar ländlichen Gebieten zu bleiben. Diese Entwicklung dürfte wiederum die Bauaktivität hochhalten und zu hohen Auftragsbeständen bei Hausbauer-Unternehmen führen. In Weltmetropolen machen sich diese Entwicklungen bereits bemerkbar: Die Mieten in z.B. Manhattan brechen ein und Hauspreise in Vorstadt-Regionen schießen durch die Decke.

Die folgende Grafik zeigt deutlich, dass die Baugenehmigungen bereits einen beachtlichen Anteil an den Inventaren der Hausbauer ausmachen. Dies deutet auf eine hervorragende Zukunft bei Hausbauer-Aktien hin.

Wir spielen den US-Immobilien-Boom mit dem führenden US-Hausbauer: D.R. Horton

D. R. Horton ist ein US-amerikanisches Hausbau-Unternehmen, welches im Jahre 1978 gegründet wurde. Der Fokus des Unternehmens liegt auf dem Bau von Einfamilienhäusern. D.R. Horton operiert lediglich in Amerika und ist dort, gemessen an den gebauten Häusern, der Marktführer (Marktanteil von 9 %). Das Unternehmen baut und verkauft Häuser in 88 Märkten und 29 Staaten. Die gefertigten Häuser haben eine Fläche zwischen 92m² und 370m² und sind zu einem Preis von 150.000 USD bis über 1.000.000 USD zu erwerben. Im vergangenen Geschäftsjahr wurden rund 65.000 Häuser zu einem durchschnittlichen Preis von 299.100 USD verkauft. 

Gründer und Vorstandsvorsitzender des Unternehmens ist Donald R. Horton. Horton ist nach wie vor aktiv und hat das Unternehmen über viele Jahre hinweg aufgebaut. Die Horton-Familie hält rund  7,8 % der ausstehenden Aktien. Auch der CEO und Präsident David V. Auld besitzt ein Aktienpaket im Wert von rund 40 Mio. USD. Das Management und die Gründerfamilie hält große Aktienpakete, trifft langfristige Entscheidungen und handelt im Sinne des Aktionärs. Dies ist auch erkennbar, wenn wir uns die langfristige Umsatz- und Gewinnentwicklung anschauen - dazu später mehr.

D.R. Horton ist nicht nur geographisch, sondern auch hinsichtlich der Produkt-Palette breit diversifiziert. Häuser werden sowohl für Geringverdiener als auch für wohlhabende Menschen angeboten. Interessenten können sich von Architekten vordesignte Häuser anschauen, ein Design auswählen und gegen einen Aufpreis das Haus noch personalisieren. Das Vordesign durch einen Architekten ist ein echter Wettbewerbsvorteil, denn so lässt sich der Hausbau standardisieren und einfacher skalieren. Steht der Architekturplan für ein Haus, kann das Haus tausendfach zu relativ niedrigen Kosten verkauft werden. Neben standardisierten Einfamilienhäusern sind auch Smart-Home-Häuser in Zusammenarbeit mit dem Smart-Home-Anbieter Alarm.com und energieeffiziente Immobilien erwerbbar. Diese beiden Angebote dürfte in den kommenden Jahren stärker nachgefragt werden, da sich den Zeitgeist treffen.

Der Umsatz und Gewinn je Aktie von D.R. Horton sind in den vergangenen fünf Jahren um durchschnittlich 13,4 % bzw. um 25,9 % gestiegen. Das Dividendenwachstum betrug im selben Zeitraum 22,87 % - bei einer Ausschüttungsquote von lediglich 10 %. Die Eigenkapitalquote liegt bei 63 %, was eine konservative und stabile Finanzierungsstruktur widerspiegelt. Die folgende Grafik zeigt die sehr konstante und Umsatz- und Gewinnentwicklung seit der Finanzkrise in 2008/2009.

Derzeit gehen die Analysten davon aus, dass im Jahr 2022 ein Umsatz von 32,56 Mrd. USD und ein Gewinn je Aktie von 13,09 USD erwirtschaftet, sowie eine Dividende von 0,88 USD ausgeschüttet wird. Dies würde einer Umsatzsteigerung von 60,3 % und einer Gewinnsteigerung von 104,2 % gegenüber dem Jahr 2020 entsprechen. Die erwartete Dividendenrendite liegt bei 0,9 %. Die Aktie ist mit einem KUV22 von 1,1 und einem KGV22 von 7,4 günstig bewertet. Unserer Meinung ist der jetzige Kurs nach wie vor ein Kaufkurs. D.R. Horton ist echt echtes Qualitäts-Unternehmen, welches Aktionäre langfristig halten können, um vom US-Immobilien-Boom zu profitieren. Im Hidden-Champions-Depot sind wir mit der Position bereits 25 % im Plus!

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