Liebe Leser,

die meisten Investoren möchten in schnell wachsende Technologieunternehmen investieren oder sich an Unternehmen beteiligen, die helfen den Klimawandel zu bekämpfen. Allerdings sind viele Aktien dieser Unternehmen bereits sehr hoch bewertet und die Informationen und Wachstumsperspektiven größtenteils bekannt. Wenn nahezu jeder Marktteilnehmer auf die gleichen Aktien schaut, dann kann man sich in der Regel sicher sein, dass ein Großteil der Informationen, wenn nicht sogar alle Informationen, bereits eingepreist sind. In dieser Analyse möchte ich mit euch auf eine Branche schauen, welche in meinen Augen zu pessimistisch wahrgenommen wird und nach wie vor Wachstumspotenzial hat. Aktien aus der Branche weisen zweistellige Wachstumsraten und hohe Gewinne aus, sind aber trotzdem mit KGVs von unter 10 bewertet. 

Mit dieser Beschreibung meine ich den Immobiliensektor in den USA und vor allem die Hausbauer-Aktien. Da die Hauspreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind, gehen viele Investoren davon aus, dass sich der Immobilienmarkt in einer Blase befindet. Ich hingegen glaube, dass der Immobilienmarkt noch weiteres Aufwärtspotenzial hat, da die Preissteigerungen zu großen Teilen auf die niedrigen Zinsen und die lockere Geldpolitik sowie die Urbanisierung zurückzuführen sind. Ich sehe derzeit noch keine Faktoren, welche den Immobilienmarkt in seiner Gesamtheit zum Explodieren bringen sollten. Mit Sicherheit gibt es in einzelnen Städten Blasen, aber im Gegensatz zur Finanzkrise sind die Bilanzen der Privat-Haushalte in den USA deutlich gesunder und Immobilien konservativer finanziert.

In dieser Analyse werde ich Faktoren besprechen, die den Immobilienmarkt weiterhin befeuern dürften. Viel Spaß!

Der Immobilienmarkt orientiert sich an den Generationen

Viele Investoren vergessen in ihren Analysen die Wichtigkeit von demographischen Faktoren. Als die Baby Bommer (1955-1969) zunehmend Teil der Arbeitsbevölkerung wurden, erlebte die US-Wirtschaft einen Aufschwung. Die Baby Boomer waren am Hochpunkt 79,5 Mio. Menschen und verursachten einen regelrechten Nachfrage-Schock. Die Nachfrage nach Benzin wurde nach oben katapultiert, sodass der Ölpreis von 22 USD im Juli 1973 auf 133,55 USD im Mai 1980 stieg. Die Nachfrage nach Waren und Gütern ging durch die Decke, sodass bis heute der längste und größte Bullenmarkt am Aktienmarkt von 1987 bis 2000 anhielt. Die Baby Boomer wollten konsumieren und entsprechend erwirtschafteten Unternehmen hohe Gewinne. Die Tatsache, dass viele Familien aus den Städten und in Vororte zogen, löste auch einen Bauboom bei Wohnungen, Schulen und Einkaufszentren aus.

Der Immobilienmarkt bewegt sich zyklisch, da die meisten Menschen im Alter zwischen 25 und 35 Jahren ein Haus kaufen. In dieser Phase möchten viele Menschen eine Familie gründen. Außerdem verdienen die meisten Menschen zwischen 30 und 60 Jahren das höchste Einkommen. Entsprechend dieser Sachlage wird die Nachfrage nach Immobilien zu einem großen Teil durch das Durchschnittsalter und die Größe einer Generation bestimmt. Ein Blick in die Geschichte des Immobilienmarktes zeigt, dass es alle 18-20 Jahre ein Hoch gibt, da die arbeitende Generation abgelöst wird und keine Häuser mehr kauft. Der Häusermarkt markierte 1973 ein Hoch (Silent Generation: 1929-1945), 1989 ein Hoch (Baby Boomer: 1946-1964) und 2010 ein Hoch (Generation X: 1965-1980).

In den USA sind derzeit die für den Immobilienmarkt wichtigste Generation die Millenials. Die Millenials sind mit 95,8 Mio. Menschen in den USA eine noch größere Generation als die Baby Boomer. Das Durchschnittsalter der Millenials in den USA beträgt derzeit rund 28 Jahre. Dies ist positiv für den Immobilienmarkt, da, wie bereits erklärt, im Durchschnitt zwischen 30 und 60 Jahren die höchsten Einkommen verdient werden und die meisten Menschen zwischen 25 und 35 Jahren Immobilien kaufen. In den nächsten zehn Jahren werden circa 45,7 Mio. Menschen in ihre "Prime Time" hinsichtlich des Einkommens rücken. Gleichzeitig werden nur 42,2 Mio. Baby Boomer in Rente gehen. Die Nachfrage am US-Immobilienmarkt, gemessen an Personen, die das Alter 30+ erreichen, nimmt also zu.

Wenn man den Immobilienzyklus in die Zukunft extrapoliert, dann dürfte das Hoch des Immobilienmarktes in den USA zwischen 2026 und 2029 liegen, da die Millenials im Durchschnitt über 35 Jahre alt sein und weniger Häuser nachfragen werden. Ob der Zyklus tatsächlich wieder eintritt, bleibt abzuwarten. Fakt ist allerdings, dass viele Millenials Häuser nachfragen werden und dem Forstwirtschaftsunternehmen Weyerhaeuser zufolge große Einfamilienhäuser präferieren. Dies sind hervorragende Voraussetzungen für Hausbauer-Unternehmen. Hinzu kommt, dass nach der Finanzkrise die Bauaktivität in den USA stark zurückgegangen ist. Mittlerweile soll es rund 6 Mio. Wohneinheiten zu wenig geben. Das Infrastruktur-Programm der Biden-Administration dürfte diesbezüglich ebenfalls die Bauaktivität antreiben.

Niedrige Zinsen, hohe Ersparnisse und die Homeoffice-Ökonomie

Ein weiterer Punkt, der sich positiv auf den Immobiliensektor auswirkt, sind die niedrigen Zinsen. Die Niedrigzinspolitik der US-Zentralbank führt dazu, dass Hypothekendarlehen günstig sind. Dies treibt die Immobiliennachfrage an. Auch in den kommenden Jahren dürfte die Zinsen niedrig bleiben, da die Verschuldungsquote in den USA sehr hoch ist. Des Weiteren darf nicht vergessen werden, dass im Jahr 2020 hohe Ersparnisse aufgebaut wurden und die Verschuldung der Privat-Haushalte in den USA historisch niedrig ist. Die Sparquote lag im Jahr 2020 und auch Anfang 2021 deutlich über dem historischen Durchschnitt. Goldman Sachs hat geschätzt, dass allein im Jahr 2020 rund 2 Bio. USD an Ersparnissen von US-Haushalten aufgebaut wurden. Die folgende Abbildung zeigt die Entwicklung des Leitzinses der Federal Reserve.

Quelle: https://tradingeconomics.com/united-states/interest-rate

Hinzu kommt, dass die Stay-at-Home-Politik dazu geführt, dass viele Menschen im Homeoffice arbeiten und nicht mehr in der Nähe des Büros leben müssen. Diese Entwicklung wird nachhaltig sein, sodass das Homeoffice für viele Menschen die präferierte Wahl wird. Viele Menschen, die in Städten lebten um in der Nähe ihres Arbeitsplatzes zu sein, können sich mittlerweile Häuser in Vororten oder ländlichen Regionen bauen - das Homeoffice macht es möglich. Dass diese Entwicklung bereits angefangen hat und vermutlich auch weitergehen wird, zeigen die Mietpreisentwicklungen in Weltmetropolen. Als Technologiekonzerne im Jahr 2020 ankündigten, dass Arbeitnehmer aus dem Homeoffice arbeiten dürfen, brachen die Mieten in San Franciso um 24 % ein. Die durchschnittliche Miete bei Apartments in Manhattan, New York, ist im September 2020 ebenfalls rund 11 % niedriger gewesen als im Vorjahr. 

Während Mieten in großen Städten zurückgegangen sind, da die Nachfrage zurückging und Menschen aus den Stadtzentren zogen, gingen die Preise für Einfamilienhäuser durch die Decke. In Westchester County, einer Region nördlich von New York, sind die Preise für Einfamilienhäuser im September 2020 im Vergleich zum Vorjahr um 16 % angezogen. Im Küstenort Bridgeport, nordöstlich von New York, sind die Immobilienpreise um 27 % angestiegen. In der Stadt Barnstable, zwei Autostunden von Boston, sind die Hauspreise um 20 % angestiegen. Die Homeoffice-Ökonomie wird dazu führen, dass Menschen überdenken teure Mieten in Stadtzentren zu zahlen, wenn dies nicht unbedingt nötig ist und man sich in Vororten zu erschwinglichen Preisen ein Haus bauen kann.

Stabilisierende Baugenehmigungen und Inflation

Nachdem die Hauspreise im Jahr 2020 derart stark gestiegen sind, ging die Anzahl der Baugenehmigungen Anfang 2021 erstmal zurück. Derzeit scheinen sich die Baugenehmigungen, ein Frühindikator für die Bauaktivität in den USA, allerdings zu stabilisieren. Die folgende Abbildung zeigt die sich stabilisierenden Baugenehmigungen.

Quelle: https://tradingeconomics.com/united-states/building-permits

Hinzu kommt, dass die Inflation in den USA über 6 % liegt. Eine derart hohe Inflation führt in der Regel zu Vorzieheffekten. Das bedeutet, dass Menschen tendenziell große Ausgaben früher tätigen, da sie davon ausgehen, dass die Preise in der Zukunft noch höher sein werden. Jemand der momentan zwischen 28 und 35 Jahre alt ist, in den USA lebt, eine Familie gegründet hat und bereits vor einem Jahr über den Kauf eines Hauses nachdachte, wird vermutlich schnellstmöglich ein Haus bauen oder kaufen wollen, da er davon ausgeht, dass der Preis des Hauses im nächsten Jahr nochmal rund 10 % höher sein wird. Die folgende Abbildung zeigt die Entwicklung der Inflation in den USA.

Quelle: https://tradingeconomics.com/united-states/inflation-cpi

Günstige Bewertungen bei Qualitätsaktien

D.R. Horton und Lennar sind die größten Hausbauer in den USA. Beide Aktien haben ein KGV von rund 8. Dies erscheint günstig, wenn man bedenkt, dass die Unternehmen in den nächsten Jahren mit zweistelligen Wachstumsraten wachsen sollen und hohe Margen verdient. Wenn man sich die Stabilität des Umsatzwachstums in den letzten Jahren anschaut, wird deutlich, dass es sich um wahre Qualitätsunternehmen handelt. Ich denke, dass die Aktien auf dem jetzigen Niveau kaufenswert sind.

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