Liebe Leser,

Omega Healthcare Investors ist ein sogenannter REIT aus den USA (Hunt Valley), der ein Portfolio aus Gesundheitseinrichtungen und Hypotheken auf Gesundheitseinrichtungen unterhält. Bevor wir allerdings tiefer in die Materie einsteigen, möchte ich erst einmal erklären, was REITs für besondere Eigenschaften haben.

REIT ist die Abkürzung für den aus dem englischsprachigen Raum stammenden Begriff "Real Estate Investment Trust". REITs sind Sonderformen von Immobilien-Aktiengesellschaften. Die Besonderheit im Gegensatz zu jeder anderen Aktiengesellschaft ist, dass Gewinn zu einem Großteil verpflichtend an die Aktionäre ausgeschüttet werden müssen.

Der Hauptfokus bei einem REIT liegt in der Investition in Immobilien. Anders als beispielsweise ein Privatanleger, der sich eine vermietete Immobilie kauft, hat man bei REITs nicht so ein großes Klumpenrisiko, da REITs die Investition auf viele Immobilien verteilen und die Einnahmen hauptsächlich dem Aktionär zugutekommen.

In den USA müssen REITs mindestens 90 Prozent ihres Gewinns an die Teilhaber ausschütten. Aufgrund dieser Verpflichtung genießen REITs Steuervorteile, sodass am Ende mehr Gewinn (handelsrechtlicher Jahresüberschuss) für die Aktionäre übrigbleibt.

Gegenüber dem Kauf einer eigenen Immobilie haben REITs den Vorteil, dass man viel breiter diversifiziert ist und man sich selbst nicht um die Immobilien kümmern muss (Instandsetzung, Verwaltung, Steuererklärung, Mietersuche usw.). Dadurch ist es auch möglich mit bereits wenig Kapital am Immobilienmarkt teilzuhaben und hat sofort einen hohen Cashflow durch mindestens 90 Prozent Gewinnausschüttung. Natürlich ist eine hohe Dividendenausschüttung nicht automatisch mit einer hohen Gesamtkapitalrendite gleich zu setzen, deswegen sollte man die REITs auch näher analysieren, damit man beim Aktienkurs eines REITs nicht gerade am All-Time-High zugreift.

Omega Healthcare Investors finanziert die Ziele von Betreibern von Fachkräften für Pflegeeinrichtungen und Einrichtungen für betreutes Wohnen mit entsprechendem Kapital. Insgesamt sind sie Partner von 65 Betreibern in den USA und Großbritannien.

Quelle: omegahealthcare.com

Geographisch sind rund 95 Prozent der Immobilien in den USA angesiedelt, nur 5 Prozent in den UK. Für die Bewertung potenzieller Investoren haben sie gewisse Kriterien, nach deren sie die Betreiber auswählen. Hier wird auf die Qualität und Erfahrung des Managements sehr geachtet und natürlich muss auch die Kreditwürdigkeit des Betreibers jeder Anlage erfüllt sein. Die Bauqualität sowie der Zustand der Anlage fließen ebenfalls in die Entscheidung mit ein. Der Standort, die Auslastung der Einrichtung sowie die Nachfrage nach ähnlichen Gesundheitseinrichtungen in der Region oder in der Nähe müssen auch gegeben sein.

Der REIT befindet sich hier in einem Markt, der von der alternden Gesellschaft profitiert. Die Vereinten Nationen schätzen, dass in den USA das Durchschnittsalter der Bevölkerung bis zum Jahr 2050 um über 4 Jahre auf ca. 42,7 Jahre erhöhen soll. Die Nachfrage nach Gesundheitsdienstleistungen wird für die nächsten Jahrzehnte stark ansteigen. Omega Healthcare schaut auch auf einen Zahlenmix aus Privat (ca. 156 Mio. Menschen) -, Medicare (Rentner ab 65 und Behinderte ca. 43 Mio. Menschen) - und Medicaid (sozial Schwache mit Kindern ca. 65 Mio. Menschen) -Patienten in der Einrichtung.

Omega Healthcare war eines der ersten börsennotierten REITs (Börsengang 1992 an der NYSE), das sich explizit auf die Finanzierung von Sale-and-Lease-Back, den Bau und die Renovierung von Pflegeeinrichtungen spezialisiert hat. Durch die Fusion im Jahr 2015 mit Aviv REIT stieg man zum größten börsennotierten REIT in den USA für sogenannte SNFs (Skilled Nursing Facilities = Fach-Pflegeeinrichtungen). Das Portfolio besteht aktuell zu 78 Prozent aus SNFs und zu 22 Prozent aus Seniorenwohnanlagen mit Bruttoinvestitionen in Höhe von 10,1 Mrd. USD. Seit der Fusion mit Aviv wurden über 5,4 Mrd. USD für Reinvestitionen und Neubauten investiert.

Quelle: Investoren Präsentation Omega Healthcare Investors

Die Vermietung geschieht in der Regel per Triple-Net-Mietverträge, bei denen der Mieter neben der laufenden Miete zusätzlich auch alle Unterhaltskosten sowie Instandhaltungsmaßnahmen tragen muss.

Im Vergleich zu anderen REITs aus den USA ist Omega Healthcare mit einer Marktkapitalisierung von 6,91 Mrd. USD ein Midcap.

Quelle: Investor Relations Omega Healthcare Investors

Langfristig konnte der REIT zeigen, dass sowohl Umsatz als auch die FFO steigen. Die Dividende ist durch die FFO mit 82 Prozent gut gedeckt. Die Corona Pandemie führte bei OHI dazu, dass drei Betreiber die Mietzahlungen stoppen mussten. Dies entspricht rund 8,6 Prozent der vertraglichen Miet- und Hypothekenzahlungen in Q3 2021. In Q2 2021 wurden noch rund 98 Prozent der Zahlungen eingenommen. 

Quelle: Investoren Präsentation Omega Healthcare Investors

Seit 17 Jahren konnte OMI in Folge seine Dividende erhöhen. Momentan befindet sie sich im historischen oberen Bereich bei über 9 Prozent p.a.

Quelle: Investoren Präsentation Omega Healthcare Investors

Seit 2003 hat Omega Healthcare den Markt deutlich outperformen können. Dividenden wurden regelmäßig zweistellig im Jahr gesteigert. Aktuell ist noch mit einer leichten Erhöhung pro Jahr zu rechnen.

Derzeit ist das Unternehmen im historischen Schnitt unterbewertet. Risiken sind hier ganz klar auch politischer Natur. Auch sollte man immer die Mieterstruktur im Blick haben. Hier kann es schnell einmal zu Zahlungsausfällen kommen (aktuell 3 Betreiber). Insgesamt sind die Betreiber gut diversifiziert, sollte man jedoch immer im Auge behalten. Chancen sehe ich hier beim demographischen Wandel einer sich alternden Gesellschaft in Industrieländern wie den USA. Die Nachfrage nach SFNs dürfte sich weiter erhöhen. Ich bin selbst vor kurzem bei unter 30 USD je Aktie eingestiegen, weil ich die Bewertung aktuell attraktiv finde und ich bei noch keinen REITs bisher investiert war.

Quelle: omegahealthcare.com

Liebe Anleger, liebe Trader,

ich wünsche Ihnen noch viele erfolgreiche Investments.

Bis zur nächsten spannenden Story,

Michael Seibold

Aufklärung über Eigenpositionen: Der Autor besitzt Aktien von Omega Healthcare Investors.

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