Liebe Trader, Liebe Investoren

Bevor ich euch heute einen spannenden REIT vorstelle, der meines Erachtens nicht genug Aufmerksamkeit erhält, könnt ihr entscheiden, ob ihr den Beitrag lieber lesen wollt, oder ob ihr ihn euch lieber auf You-Tube anseht. 

Das heute zu besprechende Unternehmen habe ich mit dem TraderFox-Template "Buffett ́s Alpha" gefunden, wo es aktuell auf Platz 3 notiert. Bei unserem Template "Buffett ́s Alpha" haben wir eine Strategie nachgebildet, die sich an dem Vorgehen von Investorenlegende Warren Buffett orientiert. Dessen Anlagetaktik haben Mitarbeiter von AQR Capital Management in der wissenschaftlichen Arbeit mit dem Titel "Buffett’s Alpha", welche im Financial Analysts Journal 2018 (den Link findet ihr am Ende des Artikels) veröffentlicht wurde, untersucht. 

Die Aufgabe lautete herauszufinden, welche Faktoreigenschaften die gekauften Aktien von Buffett am besten beschreiben. Die in der Analyse verwendeten Faktoren sind zum Beispiel Quality-Minus-Junk, Betting-Against-Beta, Value-Factor low-book-to-market und das Kreditausfallrisiko. Wir haben die Erkenntnisse aus der Studie genutzt, um unser TraderFox Buffet´s Alpha-Template zu entwickeln. Wie ihr das Template findet zeige ich euch jetzt. Vorher will ich aber drauf hinweisen, dass es sich bei diesem Artikel nicht um eine Anlageberatung handelt, sondern dass der Inhalt nur meine eigene Meinung widerspiegelt.

Meine Vorgehensweise 

Nachdem ich mich bei www.traderfox.de angemeldet habe, wähle ich das Tool AKTIEN-RANKINGS aus. Das Tool ist Teil des Abopaketes "TraderFox Morningstar Datenpaket" und gibt es für 25 € im Monat.

Nun lade ich das Template und schon werden mir die voreingestellten Kriterien angezeigt. Dabei werden nur die 1000 volumenstärksten US-Aktien berücksichtigt, und wenn ich auf den Reiter scannen gehe, dann erscheint aktuell auf Platz drei das Unternehmen Agree Realty, das wir uns heute ansehen wollen. Auf Platz eins befindet sich immer noch Incyte, das ich erst kürzlich besprochen habe.

Agree Reality [ADC | ISIN US0084921008] ist ein Real Estate Investment Trust (REIT), der sich auf die Entwicklung und die Verwaltung von Einzelhandelsimmobilien konzentriert, die an Unternehmen vermietet werden. Das Portfolio von Agree Realty besteht aus über 1.800 Immobilien in 48 Bundesstaaten der USA. Zu den Mietern zählen Einzelhändler wie Walmart, Dollar General, Tractor Supply oder Best Buy. Agree Realty ist dem Real Estate-Sektor zuzuordnen und zählt zu den Retail REITS. Die Marktkapitalisierung beträgt 6 Mrd. USD. 

Was sind REIT´s?

Bevor wir auf das Unternehmen genauer eingehen, will ich kurz erklären, was REITs sind. Dabei handelt es sich um börsennotierte US-Immobiliengesellschaften, die Erträge aus der Vermietung, Verpachtung und dem Immobilienverkauf generieren. REITs werden vom Staat gefördert und sind verpflichtet, einen Großteils ihres Gewinns beziehungsweise des Cashflows in Form von Dividenden an die Aktionäre auszuschütten. Aus diesem Grund sind die Dividendenrenditen bei REITs bedeutend höher als bei anderen Unternehmen. Primär in Zeiten mit hoher Inflation haben REITs, historisch betrachtet, besser abgeschnitten als Aktien. Allerdings sind auch REITs keinesfalls ohne Risiko und können letztlich genauso stark schwanken wie andere Aktien auch. 

Dabei muss man wissen, dass es innerhalb des Sektors verschiedene Untergruppen gibt. Dazu zählen beispielsweise die Bereiche Büro, Industrie, Einzelhandel, Wohnen, Wälder, Infrastruktur oder Datencenter. Zwischen den Bereichen gibt es große Unterschiede was die Entwicklung in einer Rezession betrifft. Laut Nareit, einer Webseite, die ich, um sich einen Überblick zu verschaffen, durchaus empfehlen kann, haben Lodging REITs in den letzten beiden Rezessionen am stärksten verloren, konnten allerdings auch am stärksten im Anschluss zulegen. Am wenigsten volatil zeigten sich in Rezessionen Self-Storage REITs. Ein Grund, warum es sinnvoll sein kann, in REITs zu investieren, ist neben den attraktiven Dividendenzahlungen, die Tatsache, dass es sich um die drittgrößte Assetklasse auf dem US-Markt handelt und das eigene Depot durch REITs diversifiziert werden kann.

Geschäftsmodell

Agree Realty ist ein Net-Lease REIT, der sich auf qualitativ hochwertige Einzelhandelsimmobilien konzentriert, die an die führenden Einzelhändler der USA vermietet sind. Die Mieter sind äußerst bonitätsstark und verfügen über ausreichend Barmittel, um eine Rezession zu überstehen. Dabei ist ein großer Vorteil, dass es sich bei vielen Mietern, um Unternehmen mit einem rezessionsresistenten Geschäftsmodell handelt, die Waren anbieten, die immer gebraucht werden. Die vier größten Mieter sind Walmart mit 6,8 %, Dollar General mit 5 %, Traktor Supply und Best Buy mit je gut 4 %. 

Bemerkenswert ist, dass die vier wichtigsten Mieter ihre Umsätze sowohl während der Rezession im Jahr 2008 als auch während der Corona-Pandemie steigern konnten. Die Tatsache, dass gut 12 % des Portfolios aus Erbpachtverträgen besteht, bei denen Agree Realty das Land besitzt und die Mieter die darauf befindlichen Gebäude, unterstreicht die Defensivität des Portfolios zusätzlich. Erbpachtverträge gelten im Allgemeinen als eine noch sicherere Anlageklasse als physische Immobilien, da das zugrunde liegende Land im Besitz des Unternehmens ist und die Pachtverträge lange Laufzeiten haben.

Den Vorstandsvorsitz führt der Gründer der Unternehmens Richard Agree an, wobei die Geschichte des Unternehmens bis in das Jahr 1971 zurückreicht. Der CEO des Unternehmens ist seit 2013 der Sohn des Gründers Joey Agree, der ausschlaggebend dazu beigetragen hat, aus einem kleinen REIT mit einem Portfolio von 300 Mio. USD ein 8 Mrd. USD schweres Portfolio aufzubauen. 

Der Dividenden-Check

Im TraderFox Dividenden-Check bekommt die Aktie 13 von 15 Punkten. Einen Punkt Abzug gibt es für die Finanzverschuldung, die allerdings bei REITS nicht mit herkömmlichen Unternehmen verglichen werden kann. Dabei zeigt ein Blick in die Bilanz, dass der Verschuldungsgrad zu den niedrigsten in der Vergleichsgruppe gehört. Gemessen an der Gesamtverschuldung im Verhältnis zum EBITDA liegt der Wert bei 

4,4, was knapp 25 % unter dem Branchendurchschnitt liegt. Was im derzeitigen Umfeld mit hohen Zinsen vielleicht noch wichtiger ist, ist die Tatasche, dass bis 2027 nur sehr wenige Schulden in einer Gesamthöhe von etwa 100 Mio. USD fällig werden. Bis 2027 könnte diese Summe allein aus den bis dahin einbehaltenen Barmitteln nach Dividenden zurückgezahlt werden, wenn das Management dies wollte.

Wenn die Bilanz des Unternehmens auch in Zukunft in diesem Zustand verbleibt, was man natürlich immer im Augen behalten muss, dann dürfte es nur eine Frage der Zeit sein, bis Agree Realty eine Bonitätsverbesserung von seinem derzeitigen BBB-Rating auf BBB+ erhält.

Die Dividendenkontinuität liegt inzwischen bei 11 Jahren. Dabei betrug das Dividendenwachstum in den letzten fünf Jahren durchschnittlich 6,7 %. Im aktuellen Jahr wird eine Dividende von 2,96 USD ausgeschüttet werden, was einer Dividendenrendite von etwa 4,4 % entspricht. Weil das Management aktuell mehr Barmittel für Reinvestitionen zurückhalten möchte, könnte dies in den nächsten Quartalen dazu führen, dass die Erhöhung der Dividende zunächst etwas nachlassen wird. 

Wenn wir uns das Verhältnis vom Kurs zum AFFO ansehen, dann kommen wir auf ein Verhältnis von 17. Der Durchschnitt der letzten zehn Jahre lag bei 16, damit kann die Aktie so gesehen als leicht überbewertet gesehen werden. In Bezug auf die Dividende ist allerdings festzustellen, dass die Aktie nur während der Corona-Pandemie eine höhere Rendite aufwies. 

Wachstumsaussichten und Risiken

Wenn man sich Agree Realty ansieht, dann wird man zwangsläufig auf den größten Konkurrenten Realty Income aufmerksam, der ebenfalls ein Netto-Leasing-REITs ist. Aufgrund seines A-Kreditratings hat Realty Income zwar niedrigere Fremdkapitalkosten, doch mit einer etwas höheren Ausschüttungsquote von 77 % im Vergleich zu Agree Realty mit 74 %, hat Agree Realty nach den Dividenden etwas mehr Freien Cashflow für Übernahmen zur Verfügung. 

Damit kommen wir auch schon zu den Wachstumsmöglichkeiten, die ausgesprochen gut sind. Denn was Agree Realty von seinen Konkurrenten unterscheidet, ist seine Entwicklungsplattform, die eine gute Alternative zum einfachen Erwerb von standardisierten Immobilien darstellt. Einerseits übernimmt Agree Reality also Unternehmen. Andererseits werden Projekte aber auch selbst entwickelt. In der letzten Telefonkonferenz hob das Management dies wieder hervor und verwies auf 31 abgeschlossene oder im Bau befindliche Projekte, die aktuell mehr als 118 Mio. USD an zugesagtem Kapital repräsentieren. Darin enthalten sind 28 Projekte, die im Laufe des Jahres begonnen wurden und deren voraussichtliche Gesamtkosten sich auf 110 Mio. USD belaufen. Im vierten Quartal wurde zudem die Erschließung von sechs neuen Projekten mit voraussichtlichen Gesamtkosten von etwa 37 Mio. USD begonnen. Dieser Mix ist insofern klug, da er insgesamt das Investitionsrisiko schmälert. 

Neben dem Bewertungsrisiko, so ist Agree Realty eine der am höchsten bewerteten Aktien in der Branche, ist das größte Risiko in den Kapitalkosten zu sehen. Denn sollten die Kapitalkosten hoch bleiben, beziehungsweise nicht wieder zurückgehen, dann könnte im schlimmsten Fall die Investitionspipeline austrocknen und das Wachstum durch Zukäufe beschneiden. Dieses Risiko halt ich aktuell aber für genauso gering, wie das Risiko einer Dividendenkürzung. Aufgrund der Widerstandsfähigkeit des Portfolios, der Stärke der Bilanz und der Ausschüttungsquote von 74 % dürfte es, ganz im Gegenteil, mit den Erhöhungen weitergehen. 

Nun schaue ich mir noch die Kursentwicklung an: 

Die Aktie des Unternehmens konnte seit 2014 immerhin um mehr als 100 % zulegen. Für einen REIT ist dies eher eine Ausnahme. In den letzten vier Jahren hingegen befindet sich die Aktie in einer breiten Seitwärtsphase zwischen 60 und 80 USD. Der Boden bei 60 USD scheint sehr stabil zu sein, was das Risiko nach unten absichern sollte. Ein  antizyklisches Kaufsignal kann ich mir im Bereich von 60 bis 63 USD vorstellen, wobei es durchaus klug sein könnte, die Aktie in Tranchen zu kaufen. Die nächsten Quartalszahlen werden bereits am 5. Mai erwartet, was für erhöhte Volatilität sorgen könnte.

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Ich wünsche euch ein schönes Wochenende!

Bis zum nächsten Mal

Andreas Haslinger

Verwendete Tools:

TraderFox Trading-Desk: https://www.traderfox.de

Aktien-Rankings: https://rankings.traderfox.com

Aktien-Terminal: https://aktie.traderfox.com

Buffett´s Alpha: https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=3197185

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