REITs hatten in den letzten Jahren aus allgemeinen makroökonomischen Gründen zu kämpfen, aber auch aus branchenspezifischen Gründen, die mit Leerständen bei Büro- und Einzelhandels-REITs nach der Pandemie zu tun hatten, obwohl andere Immobiliensubsektoren weiterhin gesund dastehen.

Anders als gewöhnliche Aktien müssen REITs mindestens 90 % ihrer Cashflows in Form von Dividenden oder "Funds from Operations" an die Aktionäre auszahlen, um ihren einzigartigen Steuerstatus zu wahren. Da sie so wenig Cashflow einbehalten, sind REITs bei der Finanzierung ihres Betriebs weitgehend von den Kapitalmärkten abhängig. Das bedeutet, dass sie oft mehr Schulden aufnehmen als Nicht-REIT-Aktien. Dies ist ein Nachteil in einem Umfeld steigender Zinsen, wie wir es in den letzten Jahren erlebt haben.

Höhere Kreditkosten machen es REITs schwer, ihre Geschäfte aufrechtzuerhalten

Infolgedessen weist der beliebte börsengehandelte Fonds Vanguard Real Estate im Wert von 35 Mrd. USD eine annualisierte Dreijahresrendite von minus 1,5 % auf, während der S&P 500-Index positive 7,8 % erzielt. Schlimmer noch: In den letzten fünf Jahren konnten REITs nicht mit den Technologieaktien mithalten, die den Markt antrieben. Der S&P 500 legte annualisiert um 15 % zu und stellte damit die 3,8 % des Vanguard ETF in den Schatten. Baron Real Estate hat eine annualisierte Rendite von 13,4 % über fünf Jahre; Real Estate Income 8,7 %.

Das Blatt scheint sich nun zu wenden

Aber für REITs scheint sich das Blatt gewendet zu haben, da die Leitzinssenkungen der Federal Reserve unmittelbar bevorstehen. "Ein Großteil der öffentlichen Immobilien wurde aufgrund höherer Kapitalkosten [aufgrund höherer Schuldenzinsen] neu bewertet, und wir erkennen Wert in mehreren Segmenten von REITs und Nicht-REITs", sagt Kolitch. Kolitch ist Manager der Fonds Baron Real Estate und Baron Real Estate Income. "Wenn man sich die Geschichte ansieht, waren Zinssenkungen positiv für REITs.", fügte er an.

Wichtig ist, dass der Sektor finanziell in guter Verfassung ist. "Die Geschäftsbedingungen für Immobilien sind insgesamt ziemlich gut", sagt er. "Wir sehen attraktive Aussichten für Angebot und Nachfrage. Die Leerstände sind niedrig; Mieten und Immobilienpreise steigen weiter. In den nächsten Jahren ist nur sehr wenig Neubautätigkeit zu erwarten. Die Bilanzen sind in ziemlich guter Verfassung. Wenn Sie sich bisher nicht für Immobilien interessiert haben, ist jetzt ein guter Zeitpunkt, wieder einzusteigen."

REITS wurden in letzter Zeit mit erheblichen Abschlägen gehandelt

Während REITs aufgrund ihrer vorhersehbaren Dividendenausschüttungen normalerweise auf Kurs-Cashflow-Basis mit einem Aufschlag gegenüber anderen Aktien gehandelt werden, werden viele jetzt mit erheblichen Abschlägen gehandelt. Laut Ryan Dobratz, Co-Manager des Third Avenue Real Estate Value Fund, werde der REIT-Sektor derzeit in Bezug auf Kurs-Cashflow oder Betriebsmittel mit einem Abschlag von 10 % gegenüber dem S&P 500 gehandelt. "Wenn man die letzten 20 Jahre zurückblickt, wurde er im Durchschnitt mit einem Aufschlag von 30 % gehandelt", sagt er. "Und abgesehen von der Pandemie, der Finanzkrise 2008/09 und den frühen 2000er Jahren haben wir den REIT-Index nicht wirklich mit einem Abschlag gesehen."

Laut Barrons könnte die einfachste Anlagestrategie darin bestehen, den Index-ETF von Vanguard oder den Schwab U.S. REIT ETF zu kaufen, der mit 0,07 % die niedrigste Kostenquote unter den REIT-ETFs hat. Allerdings sind einige REIT-Subsektoren in Indizes, wie etwa Büro- und Einzelhandelsimmobilien, finanziell weiterhin fragiler und anfälliger für Zinsdruck als andere.