Hohe Zinsen haben unerwartete Auswirkungen auf den US-Wohnungsmarkt. Anstatt die Immobilienpreise zu senken, haben teurere Hypotheken die Wohnimmobilienwerte in die Höhe getrieben. Der Wert des mittleren bestehenden Eigenheims stieg im Mai laut der National Association of Realtors auf einen Rekordwert von 419.300 USD. Vor der Pandemie lag er bei 270.000 USD. Die unerwarteten Gewinner dieser Entwicklung sind die US-Hausbauer.

Der "Lock-in"-Effekt und seine Folgen

Der "Lock-in"-Effekt günstiger Hypotheken, die bei niedrigen Zinssätzen abgeschlossen wurden, hält viele Eigentümer in ihren Häusern fest. Zwei Drittel der ausstehenden US-Hypotheken haben einen Zinssatz von unter 4%. Bei einem Umzug müssten diese Hausbesitzer fast 7% für eine neue 30-jährige Hypothek zahlen. Diese Differenz war seit den späten 1980er Jahren nicht mehr so groß, wie das Wall Street Journal berichtet .

Da mehr Eigentümer in ihren Häusern bleiben, ist die Zahl der auf dem Markt verfügbaren Häuser gesunken. Das knappe Angebot treibt die Preise in die Höhe und verringert die Zahl der Käufer, die sich ein Haus leisten können. Ein Haushalt mit einem Einkommen von 100.000 USD pro Jahr kann sich laut NAR heute nur 37 % der Hausangebote leisten. In einem ausgeglichenen Markt sollte die Zahl bei 62 % liegen .

Chancen für DR Horton und Forestar

Trotz der Herausforderungen bieten sich für große Bauunternehmen wie DR Horton neue Chancen. Diese Unternehmen profitieren von dem knappen Angebot auf dem Wohnungsmarkt, da sie in der Lage sind, überschüssige Gewinne aus hohen Hauspreisen zu nutzen, um die Kreditkosten der Käufer durch Hypothekenkaufpreise zu subventionieren. DR Horton, das über eine eigene Kreditabteilung verfügt, kann diese Strategie besonders effektiv umsetzen .

Laut dem Datenanbieter Zonda ist der Marktanteil börsennotierter Hausbauer im letzten Jahr auf 51 % gestiegen, gegenüber 41 % im Jahr 2021. Dies zeigt, dass große Bauunternehmen wie DR Horton ihre Marktposition trotz der Herausforderungen stärken konnten .

Wirtschaftliche Auswirkungen und zukünftige Entwicklungen

Der eingefrorene Wohnungsmarkt hat erhebliche wirtschaftliche Konsequenzen. Die mit Hausverkäufen verbundenen Ausgaben sind gesunken. Normalerweise geben Menschen viel Geld aus, um Häuser vor dem Verkauf zu renovieren oder nach dem Einzug zu renovieren. Diese Aktivitäten machen normalerweise 3 % bis 5 % der US-Wirtschaftsleistung aus, wie die National Association of Home Builders schätzt .

Auf der anderen Seite können Millionen von Haushalten mit günstigen Hypotheken anderweitig Geld ausgeben. Sie fühlen sich dank des zusätzlichen Eigenkapitals, das sie in den letzten Jahren angesammelt haben, wohlhabend. Dies könnte ein Grund sein, warum die Konsumausgaben angesichts höherer Zinsen so widerstandsfähig geblieben sind, was es der Federal Reserve erschwert, die Inflation auf ihr Ziel von 2 % zurückzuführen .

Herausforderungen im Arbeitsmarkt und Baugewerbe

Ein weniger offensichtlicher Verlierer ist der US-Arbeitsmarkt. Arbeiter sind weniger bereit, Jobangebote in einem anderen Bundesstaat anzunehmen, wenn dies bedeutet, günstige Wohnkosten aufzugeben. Eine Studie, die im Wall Street Journal zitiert wird, schätzt, dass der "Lock-in"-Effekt 660.000 Umzüge in einen neuen Postleitzahlenbereich im Jahr bis Juni 2023 verhindert hat .

Ein weitere Folge des "Lock-in"-Effekts ist, dass Amerikas neue Häuser kleiner werden. Bauherren versuchen, neue Häuser für Erstkäufer so erschwinglich wie möglich zu halten, aber der Kompromiss ist weniger Platz .

Ausblick und mögliche Entwicklungen

In der Theorie sollten Vermieter mehr verlangen können, wenn sich Menschen keine eigenen Häuser leisten können. Die Mieten für Einfamilienhäuser stiegen im April im Vergleich zum Vorjahr um 3 %. Aber die Mieten für Wohnungen steigen kaum, weil es ein Überangebot an neuen Wohnungen gibt, was den Mietern vorerst etwas Erleichterung verschafft .

Wie lange könnten die durch den "Lock-in"-Effekt verursachten Komplikationen andauern? Prognosen zufolge müssten die Hypothekenzinsen näher bei 5 % liegen, damit sich das Angebot normalisiert. Die meisten Schätzungen gehen davon aus, dass der 30-Jahres-Zins bis Ende 2025 bei etwa 6 % liegen wird. Selbst dann hätten zwei Drittel der bestehenden Hausbesitzer immer noch eine günstigere Hypothek .

Der ungewöhnlichste Wohnungsmarkt seit Jahrzehnten wird sich also nicht so bald verbessern. Einige Hausbesitzer könnten entscheiden, dass sie große Lebensentscheidungen nicht länger aufschieben können. Aber dies wird das Angebot nur marginal erhöhen. Die meisten Amerikaner haben heute festverzinsliche Hypotheken. Mehr als 90 % der neu ausgegebenen Wohnungsbaudarlehen in den letzten Jahren waren 30-jährige festverzinsliche Kredite, verglichen mit zwei Dritteln im Vorlauf des Wohnungscrashs von 2008. Ändern könnte sich die Situation allerdings, falls die Zinsen doch stärker fallen sollten.