Hallo Investoren, Hallo Trader

Bevor wir uns heute einige REIT´s ansehen, könnt ihr euch sogleich entscheiden, ob ihr den Artikel lieber lesen oder ob ihr ihn euch lieber auf You-Tube ansehen wollt.

Wenn es nach Warren Buffett geht, dann sollte man als Investor möglichst viele Unternehmen analysieren und versuchen die Geschäftsmodelle zu verstehen. Genau das machen wir bei TraderFox tagtäglich. Dabei haben wir verschiedene Hilfsmittel entwickelt, die es Anlegern ermöglichen, das Aktienuniversum nach vorher festgelegten Kritikern stark einzuschränken. Eine Möglichkeit um spannende Aktien zu finden, ist dabei unser Tool "AKTIEN-RANKINGS". Hier haben wir verschiedene Templates hinterlegt, die für jeden Anleger etwas zu bieten haben. Heute geht es um unser Template "Hidden-Champions-Qualität". Mit diesem Template finden wir Aktien, die noch nicht so bekannt sind und eine Marktkapitalisierung zwischen 500 Mio. USD und 20 Mrd. USD aufweisen und noch viele Möglichkeiten haben, um weiter zu wachsen. Aktien aus diesem Screening besprechen wir übrigens in jeder neuen Ausgabe des Growth-Magazins. Infos dazu findet ihr unter folgendem Link: https://aktien-mag.de/magazin/

Und so gehe ich dabei vor! 

Im ersten Schritt melde ich mich bei www.traderfox.de an. Dann klicke ich auf das Tool AKTIEN-RANKINGS, gehe auf den Reiter "Templates" und wähle "Hidden-Champions-Qualität" aus. Nun muss ich nur noch das Template laden und schon werden mir die voreingestellten Kriterien angezeigt. Dabei wird sich bei dem Screening primär auf eine hohe Nettogewinnmarge und ein stabiles Umsatzwachstum konzentrieret. Diese beiden Faktoren sind mit jeweils 50 % gewichtet. 

Wenn ich jetzt auf "scannen" gehe, dann wird mir die Liste mit allen verbleibenden Aktien angezeigt. Ich konzentriere mich grundsätzlich nur auf die ersten 50 Aktien. Interessant ist, dass 80 % der Top-50 Aktien aus den beiden Sektoren Financial Services und Real Estate kommt. Aus diesem Grund wollen wir uns heute einige REITs, also Immobilien-Investmentgesellschaften, ansehen. Dabei will ich euch heute die aktuelle Nummer 1 und die Nummer 5 unserer Liste vorstellen. Es handelt sich um Innovative Industrial Properties und Terreno Reality.

Was sind REIT´s?

Bevor wir auf die beiden Unternehmen eingehen, will ich kurz erklären, was REITs sind. Dabei handelt es sich um börsennotierte US-Immobiliengesellschaften, die Erträge aus der Vermietung, Verpachtung und dem Immobilienverkauf generieren. REITs werden vom Staat gefördert und sind verpflichtet, einen Großteils ihres Gewinns beziehungsweise des Cashflows in Form von Dividenden an die Aktionäre auszuschütten. Aus diesem Grund sind die Dividendenrenditen bei REITs bedeutend höher als bei anderen Unternehmen. Primär in Zeiten mit hoher Inflation haben REITs, historisch betrachtet, besser abgeschnitten als Aktien. Allerdings sind auch REITs keinesfalls ohne Risiko und können letztlich genauso stark schwanken wie andere Aktien auch. 

Dabei muss man wissen, dass es innerhalb des Sektors verschiedene Untergruppen gibt. Dazu zählen beispielsweise die Bereiche Büro, Industrie, Einzelhandel, Wohnen, Wälder, Infrastruktur oder Datencenter. Zwischen den Bereichen gibt es große Unterschiede was die Entwicklung in einer Rezession betrifft. Laut Nareit, einer Webseite, die ich, um sich einen Überblick zu verschaffen, durchaus empfehlen kann, haben Lodging REITs in den letzten beiden Rezessionen am stärksten verloren, konnten allerdings auch am stärksten im Anschluss zulegen. Am wenigsten volatil zeigten sich in Rezessionen Self-Storage REITs. Ein Grund, warum es sinnvoll sein kann, in REITs zu investieren, ist neben den attraktiven Dividendenzahlungen, die Tatsache, dass es sich um die drittgrößte Assetklasse auf dem US-Markt handelt und das eigene Depot durch REITs diversifiziert werden kann. Wie immer weise ich darauf hin, dass ich hier nur meine eigene Meinung wiedergebe und keine Aktien zum Kauf oder Verkauf empfehle. 

Innovative Industrial Properties (IIPR / US45781V1017) investiert in Cannabis-Plantagen in den Vereinigten Staaten und Kanada. Dabei besitzt das Unternehmen mehr als 110 Immobilien in 19 Bundesstaaten wie beispielsweise New Jersey, New York oder Kalifornien. Laut eigener Angaben ist es der größte Cannabis-REIT für den medizinischen Gebrauch. Die Aktie stellt somit einen indirekten Weg dar, um den Cannabis-Trend zu spielen. Innovative Industrial Properties ist sozusagen der "Schaufelverkäufer", der die Infrastruktur zur Verfügung stellt. Das Unternehmen wurde 2016 gegründet und ist der Branche der Industrie-REITs zuzuordnen. Die Marktkapitalisierung beträgt aktuell 2,6 Mrd. USD.

Geschäftsmodell 

Wie schon erwähnt, vermietet das Unternehmen Cannabisanlagen ausschließlich für medizinische Zwecke. Das Unternehmen hebt diese Differenzierung hervor. Ein Hauptmerkmal der Industrieimmobilien von Innovative Industrial Properties sind die vollständigen Triple-Net-Mietverträge mit den Mietern, was bedeutet, dass der Mieter alle Pflichten, die typischerweise den Vermieter treffen übernimmt, dafür aber eine günstigere Miete zahlt. Im Zuge der Sale-and-Lease-Back-Strategie, kauft das Unternehmen Cannabis-Plantagen von direkten Anbauern ab, um sie anschließend über langfristige Leasingverträge von 15 bis 20 Jahren an den Anbauer zu vermieten. Bei diesem Geschäft profitieren beide Parteien. Auf der einen Seite erhält der Cannabis-Anbauer unmittelbar das Geld für den Verkauf der Plantage. Das kann für weitere Investitionen oder auch den Schuldenabbau eingesetzt werden. Auf der anderen Seite profitiert Innovative Industrial Properties als Vermieter langfristig von den wiederkehrenden Cashflows. 

Geführt wird das Unternehmen vom Gründer Alan Gold. Er war bereits bei acht verschiedenen Unternehmen der CEO und hat unter anderem die REITs Alexandria Real Estate Equities und BioMed Realty Trust gegründet. Seine Erfahrungen im REIT-Sektor und seine vielfachen Unternehmensgründungen sind als positiv zu werten. Im August hat er für knapp 200.000 USD Aktien des Unternehmens erworben.

Kennzahlen

Laut unserer Datenbank konnte das Unternehmen in den letzten 5 Jahren ein Gewinnwachstum von durchschnittlich 25 % erzielen, während der Umsatz von 6,42 Mio. USD im Jahr 2017 auf 204 Mio. USD im letzten Jahr zulegen konnte. Für einen REIT ist dieses Wachstum außergewöhnlich, genauso wie das Wachstum der bereinigten Betriebsmittel mit einem 5-Jahres-CAGR von 194 %. Die bereinigten Betriebsmittel bieten eine gute wirtschaftliche Aussage über die Umsätze des REITs, da sie Abschreibungen und andere nicht zahlungswirksame Posten herausrechnen.

Dieses Wachstum wird zukünftig nicht mehr aufrecht erhalten werden können. Für die kommenden drei Jahre gehen die Schätzungen von einem durchschnittlichen Umsatzwachstum von 13 % aus und sind damit immer noch deutlich höher, als die der meisten Industrie-REITs. Das AFFO-Wachstum (Adjusted Funds from Operations) dürfte im nächsten Jahr bei 22 % liegen. Dies ist ebenfalls ein Rückgang im Vergleich zum Vorjahr um fast 50 %, liegt aber noch deutlich über dem Wachstum der Peer-Group von 6,8 %. Die Ausschüttungsquote des Unternehmens, basierend auf dem AFFO pro Aktie, lag zuletzt bei 82% und damit innerhalb des Zielbereichs von 75 % bis 85 % des AFFO. Die Dividendenrendite kommt aktuell auf 7,6 %.

Was positiv zu werten ist, ist der sehr geringe Verschuldungsgrad. So verfügt das Unternehmen über ein Eigenkapital von etwa 1,6 Mrd. USD und eine Verschuldung von insgesamt etwa 306,5 Mio. USD. Das Verhältnis zwischen Schulden und Gesamtbruttovermögen lag zuletzt bei 12 %. Ich kenne aktuell keinen anderen REIT mit einer Verschuldung von nur 12 %, der eine so hohe Dividendenrendite aufweist.

Wachstum und Risiken 

Die Aktie ist seit ihrem Hoch um etwa 70 % gefallen. Damit ist der Rückgang so hoch wie bei keinem anderen Wert aus der Peer-Group. Dies hat damit zu tun, dass die Cannabis-Branche nach wie vor sehr risikoreich ist und in ausgeprägten Zyklen abläuft. Daneben war die Aktie enorm hoch bewertet, hatte mit Leerverkäufen und einem Gerichtsverfahren zu kämpfen. Diese Überwertung hat sich inzwischen abgebaut. Mit einem Preis/AFFO-Verhältnis von 11 liegt die Bewertung nun deutlich unter der Peer-Group von 14. Im Hinblick auf das erwartete Wachstum könnte die Aktie, sofern die äußeren Rahmenbedingungen es zulassen, durchaus auf ein Preis/AFFO-Verhältnis von 16 zurückkehren, was ein Aufwärtspotenzial von knapp 50 % impliziert.

Bewertungstechnisch ist die Aktie auf dem aktuellen Niveau, meines Erachtens, für mittelfristige Anleger wieder durchaus interessant, zumal das Wachstum weiter stabil bleiben dürfte. Derzeit haben 39 US-Bundesstaaten Cannabis für den medizinischen Gebrauch legalisiert. 18 US-Bundesstaaten haben Cannabis für den Gebrauch durch Erwachsene legalisiert, während 93 % der Amerikaner den Zugang von Patienten zu Cannabis für medizinische Zwecke unterstützen und 68 % der Amerikaner die vollständige Legalisierung von Cannabis befürworten. Laut Arcview Market Research werden alle US-Bundesstaaten bis 2025 Cannabis legalisiert haben, was darauf hindeutet, dass sich das Marktwachstum noch im Anfangsstadium befindet. 

Nichtsdestotrotz dürfen die Risiken nicht außer acht gelassen werden. So muss klar sein, dass ein Cannabisproduzent nicht grundlos seine eigene Plantage verkauft, um sie anschließend zurück zu mieten. Liquiditätsengpässe können ein Grund für diese Entscheidung sein. Auch haben Cannabisproduzenten einen weniger guten Zugang zum Kapitalmarkt und können sich nicht so leicht neues Kapital beschaffen.

Aktuell hat das Unternehmen zudem ein Verfahren gegen den Mieter Kings Garden laufen, was bedeutet, dass von dieser Seite aktuell keine Einnahmen kommen. Das größte Risiko dürfte allerdings weiterhin in der Bundesgesetzgebung zu finden sein, da sie alle Regeln, angefangen von den Finanzierungsquellen für Cannabisbetreiber, bestimmt. 

Nun schaue ich mir noch die Kursentwicklung an: 

Wie gesagt ist die Aktie in diesem Jahr enorm zurückgekommen. Sieht man sich den Verlauf seit dem Jahr 2017 an, beträgt das Kursplus immer noch mehr als 600 %. Trotz der aktuellen Unsicherheiten, finde ich die Aktie auf dem aktuellen Niveau interessant. In den letzten Monaten hat sich hier eine Base zwischen 90 USD und 105 USD gebildet. Antizyklisch könnte man jetzt an der unteren Begrenzung eine erste Position aufbauen, die dann vergrößert werden könnte, wenn die Aktie den Widerstand im Bereich von 105 USD nach oben durchbricht. 

Terreno Realty (TRNO / US88146M1018) konzentriert sich ausschließlich auf hochwertige Industrieimmobilien in den Küstenregionen der Vereinigten Staaten. Konkret ist das Unternehmen in sechs Märkten tätig, die sich, aufgrund ihrer Lage, durch sehr geringe Leerstandsquoten auszeichnen. Diese sind: Los Angeles, New York City, San Francisco, Seattle, Miami und Washington, D.C. Das Unternehmen wurde 2009 gegründet. Die Marktkapitalisierung beträgt aktuell 4 Mrd. USD.

Geschäftsmodell 

Das Unternehmen nennt seine Strategie die "Six-Market Strategy", was sich letztlich auf die Regionen bezieht, in die das Unternehmen investiert. Der Grund, warum man sich ausschließlich auf diese Regionen konzentriert, liegt darin, dass diese Regionen eine wachsende Bevölkerung aufweisen und über eine hochentwickelte Flughafen-, See- und Autobahninfrastruktur verfügen, die eine schnelle Warenverteilung ermöglicht. Zudem weisen alle sechs Märkte erhebliche regulatorische Hindernisse für die Entwicklung von konkurrierenden Immobilienunternehmen auf.

Das Unternehmen verweist darauf, dass es keine komplizierten Joint Ventures eingehen wird noch irgendwelche Projekte auf der "grünen Wiese" entwickelt. Der Anteil an Immobilien bezogen auf die verschiedenen Regionen ist ausgewogen, wobei der Schwerpunkt mit 24,9 % in New York zu finden ist. Das Management besitzt einen Anteil von 2,4 % am Unternehmen. In den letzten Jahren ist das Portfolio mit beeindruckender Geschwindigkeit gewachsen, wobei allein in diesem Jahr Gebäude für 316 Mio. USD hinzugekommen sind. Insgesamt besitzt es 249 Gebäude und 575 Kunden, darunter FedEx, Danaher und die US-Regierung. Dabei ist die Kundendiversifizierung stark. Der größte Kunde Amazon kommt gerade einmal auf einen Anteil von 5,2 %.

 Kennzahlen

Das Unternehmen kann mit einem soliden Wachstum überzeugen, wobei das AFFO in den letzten fünf Jahren um durchschnittlich 10,4 % gewachsen ist. Im letzten Jahr betrug das AFFO 120,8 Mio. USD., während im Jahr 2012 hier erst 7,4 Mio. USD gestanden hatten. Dies ist beachtlich, da die Konkurrenz im selben Zeitraum mit nicht einmal durchschnittlich 2 % wachsen konnte. Obgleich das wirtschaftliche Umfeld aktuell schwierig ist, sind die Aussichten auf Wertsteigerung und Kapitalzuwachs weiter groß. 

Für das aktuelle Jahr wird von einem AFFO-Wachstum von 14 % ausgegangen. Was mir zudem am Unternehmen gefällt ist die Tatsache, dass es bestrebt ist, den Anteil der variabel verzinslichen Schulden an der Gesamtverschuldung bei 20 % zu halten. Damit ist es gut gegen einen Zinsanstieg gewappnet. Mit 737 Mio. USD ist die Gesamtverschuldung zudem moderat. Damit ist Terreno Realty einer der am wenigsten fremdfinanzierten REITs im Industriesektor. Dabei ist darauf hinzuweisen, dass die Fremdkapitalquote mit 30 % ebenfalls konservativ ausfällt.

Was mir außerdem gefällt, ist die Dividende. So kann das Unternehmen auf eine lange Geschichte zweistelliger Dividendenzuwächse zurückblicken, wobei das durchschnittliche Wachstum der letzten fünf Jahre bei 11,6 % liegt. Zwar ist die Dividendenrendite mit 2,9 % bei weitem nicht so hoch wie bei vielen anderen REITs, aber mir ist ganz ehrlich gesagt das sehr stabile Dividendenwachstum als langfristiger Anleger wichtiger. Denn eine schnell und stetig steigende Dividende kann bei einer geringeren Anfangsrendite zu einem beeindruckenden Einkommenswachstum führen. Nach dem TraderFox Dividenden-Check bekommt die Aktie 14 von 15 Punkten.

Einen Schwachpunkt sehe ich in der Bewertung. Denn die Aktie ist bezogen auf das Preis/AFFO-Verhältnis ziemlich teuer. So liegt es bei 37. Da allerdings mit einem weiteren stabilen Wachstum in den nächsten Jahren gerechnet wird, dürfte das bei stagnierendem Kurs, die Bewertung etwas drücken. Klar ist, dass man bei dem REIT sowohl für das Wachstum als auch die geringe Schuldenlast einen Aufpreis zahlt.

Wachstum und Risiken 

Terreno profitiert durch die Positionierung seiner Lagerhäuser an Orten mit hoher Nachfrage und begrenztem oder schrumpfendem Angebot. Die Nachfrage nach den Objekten von Terreno, ist trotz der zunehmend schlechten Stimmung am Immobilienmarkt, immer noch hoch und liegt bei 97,9 %. Etwa 40 % der Mietverträge laufen in den nächsten drei Jahren aus. Nach aktuellem Stand wird Terreno, wie in den letzten Jahren auch, stabile Preisanpassungen nach oben durchsetzen können, zumal die Mehrzahl der Kunden weiterhin große Industrieflächen für ihre Geschäfte benötigen und der Schlüssel zum Erfolg im Immobiliengeschäft die Lage ist. 

Was zu weiterem Wachstum beitragen dürfte ist die Tatsache, dass das Unternehmen inzwischen eine respektable Größe erreicht hat. Sehr kleine REITs haben oftmals Schwierigkeiten bei der Beschaffung von Wachstumskapital, aber sobald sie mal eine Marktkapitalisierung von 4 Mrd. USD erreicht haben, was bei Terreno der Fall ist, sind die Unterschiede beim Zugang zu Kapital zwischen Mega-Cap-REITs und Mid-Cap-REITs minimal. 

Als größtes Risiko erachte ich für Terreno eine schärfer als bislang angenommene Rezession. Sollte es dazu kommen, dürfte auch die Leerstandquote zunehmen, was auf das Wachstum durchschlagen würde.  

Nun schaue ich mir noch die Kursentwicklung an: 

Die Aktie konnte in den letzten zehn Jahren von 14 USD auf 86 USD zulegen und lief seither wie an der Schnur gezogen nach oben. Seit Anfang dieses Jahres allerdings befindet sich die Aktien in einem mittelfristigen Abwärtstrend. Prozyklisch ist somit hier kein Handlungsbedarf aktuell vorhanden. Als Langfristanlager kann ich mir allerdings vorstellen, eine erste Position zu eröffnen, wenn der untere Kanal des Trends im Bereich von 47 USD angelaufen wird. 

Fazit: Ob es aktuell ein guter Zeitpunkt ist, um in REITs zu investieren, hängt entscheidend davon ab, wie stark die Rezession ausfallen wird. Eine geringe Rezession in den USA dürfte eingepreist sein, eine harte allerdings nicht. Unter diesem Aspekt ist es, meines Erachtens keine schlechte Idee, vielversprechende Aktien in Tranchen zu kaufen.

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Ich wünsche euch ein schönes Wochenende

Bis zum nächsten Mal

Andreas Haslinger

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