Das Coronavirus hat die Welt verändert und in vielen Bereichen gezwungenermaßen erhebliche Veränderungen bewirkt. Ausgewirkt hat sich die COVID-19-Krise auch in vielerlei Hinsicht auf Immobiliengesellschaften, schreibt Real Estate Equity-Research-Analyst Wan Zhang von der Credit Suisse in einer aktuellen Publikation.

Die Verlagerung der Arbeit ins Homeoffice während des Lockdowns habe eine Debatte über die Nachfrage nach Büroflächen in der Zeit nach COVID-19 angestoßen, so der Mitarbeiter der Schweizer Großbank weiter. Während der Pandemie hätten sich fast sämtliche Aspekte unseres Alltags in den Online-Kanal verlagert. Daraus habe ein bisher beispielloser Bedarf an besserer Konnektivität und einer schnelleren Datenübertragung resultiert, wovon Datenzentren und Mobilfunktürme profitierten.

Büro-REITs im Zentrum der Homeoffice-Debatte

Das Konzept des Arbeitens von Zuhause stoße derzeit auf viel Interesse. Jüngst habe das Schweizer Bundesamt für Gesundheit (BAG) abermals empfohlen, angesichts der sich verschlechternden COVID-19-Lage weiterhin von Zuhause zu arbeiten. Wenn der Trend zum Homeoffice länger anhalte oder für gewisse Arbeitnehmer zur permanenten Lösung werde, könnten sich daraus für Immobiliengesellschaften fundamentale Veränderungen ergeben – aus denen die einen letztlich als Gewinner und die anderen als Verlierer hervorgehen werden, so Zhang.

Denn erstens werfe die Idee des Arbeitens von Zuhause Fragen zur künftigen Nachfrage nach Büroobjekten auf. Einerseits sei die Reduktion von Büroflächen für Unternehmen eine direkte und effiziente Methode zur Senkung der Kosten, andererseits dürfte die Produktivität der Mitarbeiter infolge mangelnder sozialer Interaktionen leiden. Es sei daher nicht einfach, eine Schlussfolgerung zu ziehen, zumal Arbeiten von Zuhause und Produktivität unterschiedlichste Aspekte umfassten.

Diverse Fragen blieben zudem weiterhin unbeantwortet, wie zum Beispiel die folgenden: An wie vielen Tagen pro Woche können Angestellte aus ihrem Homeoffice arbeiten? Welche Wochentage eignen sich mit Blick auf die Produktivität am besten für die Arbeit von Zuhause? Welche Aktivitäten lassen sich am besten im Homeoffice erledigen? Würden sich Mitarbeiter weiterhin für die Arbeit von Zuhause entscheiden, wenn sie nicht mehr die Möglichkeit hätten, nach eigenem Ermessen flexibel ins Büro zu kommen?

Diese und viele weitere Fragen harren laut Zhang einer Antwort, und Unternehmen führten zurzeit Pilotprojekte durch, um ihr Wissen in Bezug auf ein permanenteres Homeoffice zu verbessern. Die Credit Suisse glaubt, dass die Ergebnisse in Abhängigkeit von den Aktivitäten und Branchen, in denen die Unternehmen tätig sind, durchzogen ausfallen werden.

Spezialisierte REITs als voraussichtliche Nutznießer

Deutlich mehr Sicherheit bestehe demgegenüber hinsichtlich der strukturellen Vorteile für Anbieter von IT-Infrastrukturen. Datenzentren und Mobilfunktürme dürften als Gruppe von der steigenden Nachfrage nach besserer Konnektivität profitieren. Die Aktienkurse von entsprechend spezialisierten Real Estate Investment Trusts (REITs) seien seit Jahresbeginn um fast 20 % gestiegen.

Die Aktivitäten dieser REITs seien von den Lockdowns weiterhin nicht betroffen, da sie in den wichtigsten westlichen Industrieländern als unverzichtbar gelten. Spezialisierte Anbieter verzeichneten eine anziehende Nachfrage, die von der Notwendigkeit zur Verbesserung von Remote-Work-Technologien herrühre. Darüber hinaus würden sich Unternehmen in Bezug auf ihre Investitionsausgaben tendenziell vorsichtig geben, wenn sie mit Unsicherheiten konfrontiert seien. Da sie folglich die Ausgaben für eigene Immobilien kürzten, werde die Auslagerung von Infrastrukturbedürfnissen an Drittanbieter als Lösung attraktiver.

Zhang verweist in diesem Kontext auf eine Umfrage, welche die Credit Suisse im Juli 2020 unter Chief Information Officers durchführte. Man fragte damals die Teilnehmer unter anderem, in welchen 3 Bereichen sie ihre Ausgaben bei Bedarf zuerst zurückfahren würden. Die Antworten hätten gezeigt, dass bei Unternehmen, die eigene derartige Gebäude erstellten, an zweiter Stelle bei Gebäuden für Datenzentren gespart würde.

Ein sprunghafter Anstieg der Nachfrage nach Heimunterhaltung veranlasse zudem viele Internetunternehmen dazu, ihre IT-Infrastruktur an die steigenden Ansprüche anzupassen. Netflix dürfte z.B. mehr Raum für seine Daten benötigen, zumal das Unternehmen immer mehr Abonnenten rekrutiere und sein Angebot an Inhalten ausbaue. Investitionskapital dürfte daher vermehrt Betreibern von IT-Infrastrukturen zufließen. Aus der folgenden Abbildung ist laut Zhang ersichtlich, dass sich die Investitionsausgaben der sogenannten Hyperscaler (wie Facebook, Amazon und Google) 2019 zwar abgeschwächt habe, sich aber 2020 bereits zu erholen begonnen habe und nach Erachten der Credit Suisse 2021 und 2022 wieder beschleunigen dürften.

Quelle: Unternehmensdaten, Credit Suisse

Aktienideen im Immobiliensektor

Passend zu dem skizzierten Umfeld präsentiert Zhang nachstehend 3 US-Immobilienaktien, welche die Credit Suisse als attraktiv erachtet.

American Tower (ISIN: US03027X1000)

American Tower ist ein führender Besitzer, Entwickler und Betreiber von Sendeanlagen zur Datenübermittlung und Kommunikation, die an unterschiedlichste Kunden vermietet werden. Die Umsatzbasis des Unternehmens ist laut der Schweizer Großbank weltweit diversifiziert, was ein stabiles Umsatzwachstum und eine minimale Kundenabwanderung gewährleiste. American Tower gehöre zu den Hauptnutznießern der zunehmenden Lancierung von 5G-Infrastrukturnetzen, wo man infolge der Notwendigkeit, die Netzwerke zu verdichten, mit einer wachsenden Nachfrage nach Sendemasten rechnet.

Digital Realty (ISIN: US2538681030)

Digital Realty ist ein führender US-Betreiber von Hyperscale-Datenzentren und ist damit sehr direkt mit dem Markt für massiv skalierte Cloud-Lösungen verknüpft, der sich voraussichtlich bis ins Jahr 2023 erholen wird, so Zhang. In seinen Augen hat die Übernahme von InterXion das Gesamtportfolio des Unternehmens verbessert, zumal sie eine Chance zur Expansion in Europa eröffnet und eine Diversifikation der Aktivitäten in den USA ermöglicht.

Equinix (ISIN: US29444U7000)

Equinix zählt zu den weltweit größten Unternehmen, die ihren Kunden Stellflächen in ihren Datenzentren (Colocation oder Multi-Tenant Data Center [MTDC]) sowie eine direkte Anbindung an Netzbetreiber und andere Unternehmen innerhalb des Rechenzentrums (Interconnections) bieten. Die flexiblen Retail-Mietoptionen von Equinix sind auf die Bedürfnisse der Mieter im MTDC-Markt zugeschnitten und tragen dazu bei, ein breites Spektrum von Unternehmen und cloud-basierten Kunden anzuziehen, heißt es von Seiten der Credit Suisse.